1. Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng (GPXD) là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch xây dựng đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch.
– Theo Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, phân theo nội dung thì giấy phép xây dựng gồm:
+ Giấy phép xây dựng mới;
+ Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
+ Giấy phép di dời công trình.
– Phân theo thời hạn thì giấy phép xây dựng được chia làm 2 loại đó là:
+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: Loại giấy phép này được cấp cho các dự án xây dụng công trình, các loại công trình nhà ở, nhà dân có thời hạn sử dụng nhất định theo kế hoạch thực hiện.
+ Giấy phép xây dựng được cấp theo giai đoạn: Loại giấy phép xây dựng này được cấp phép đối với từng phần nhỏ của các công trình xây dựng hoặc là đối với từng công trình xây dựng của các dự án xây dựng trong quá trình thiết kế xây dựng của những dự án chưa được hoàn thiện xong.
2. Trường hợp nào phải xin cấp giấy phép xây dựng?
Chủ đầu tư thực hiện hoạt động xây dựng công trình không nằm trong các trường hợp được miễn xin cấp giấy phép theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Theo đó ta loại từ các trường hợp được miễn ra còn lại các công trình sau:
– Các công trình không phải là công trình bí mật nhà nước, công trình chỉ nằm trên địa bàn của một đơn vị hành chính cấp tỉnh, công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch;
– Công trình không thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nhưng không có quy hoạch chi tiết 1/500 và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không được thẩm định thiết kế xây dựng;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn, ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô trên 07 tầng và tổng diện tích mặt sàn trên 500 m2 không có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực đã quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
– Công trình xây dựng chính;
– Các công trình xây dựng còn lại trừ các công trình quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014.
3. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ vào điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:
+ Bộ xây dựng sẽ cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình cấp đặc biệt. Công trình cấp đặc biệt được quy định trong Thông tư 03/2016/TT-BXD. Tùy vào từng loại công trình và tiêu chí phân cấp mà chủ xây dựng sẽ được cấp giấy phép xây dựng.
Ví dụ: Đối với công trình y tế. Cấp công trình đặc biệt được xác định khi tổng số giường bệnh lưu trú > 1000.
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cho Sở xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình sau:
– Các công trình về tôn giáo, công trình về di tích lịch sử văn hóa.
– Các công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Những công trình tượng đài, tranh hoành tráng đã được xếp hạng thuộc địa giới hành chính do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý.
– Các công trình xây dựng cấp I, cấp II.
– Những công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
– Các công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể phân cấp cho:
– Ban quản lý các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu chế xuất.
– Ban quản lý các khu đô thị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan này, trừ các công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp phép.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp phép giấy phép xây dựng đối với:
– Nhà ở riêng lẻ ở đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý.
– Các công trình còn lại không thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Lưu ý: Trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng có nhiều loại và cấp khác nhau, người đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng cần làm đầy đủ hồ sơ khi đó cơ quan thực hiện cấp giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại thuộc dự án.
4. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
Hiện nay, để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị hồ sơ gồm có các giấy tờ theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ, cụ thể gồm:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.
– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và khoản 3 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.
5. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng
Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sẽ nộp 1 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ nêu trên đến UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng;
Bước 2: Bộ phân tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu đầy đủ thì xác nhận bằng giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ yêu cầu, nếu thiếu giấy tờ thì sẽ hướng dẫn người dân bổ sung thêm.
Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu, trong đó ghi nhận rõ lý do và đồng thời báo cáo đến cơ quan cấp trên để kịp thời xem xét, giải quyết.
Bước 3: Đến thời hạn được ghi nhận trên giấy hẹn thì người có yêu cầu sẽ đến nhận kết quả và nộp lệ phí theo yêu cầu của pháp luật.
Người sử dụng đất sẽ nhận giấy phép xây dựng kèm hồ sơ thiết kế có dấu đỏ xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn bản từ chối cấp giấy phép xây dựng trong đó ghi nhận rõ lý do từ chối.
