Thủ tục sang tên nhà đất được xem là một trong những thủ tục quan trọng khi thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng để bảo đảm quyền và lợi ích của người được sang tên. Để nắm rõ được quy trình làm Thủ tục sang tên nhà đất như thế nào thì sau đây Luật Sư Tổng Hợp sẽ cung cấp một số thông tin để có thể nắm bắt và thực hiện thủ tục một cách hiệu quả và tránh được những rủi ro.
1. Điều kiện sang tên đổi chủ nhà đất
Ngoại trừ việc chủ sở hữu nhà đất mới được xác lập thông qua việc thừa kế, trường hợp mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất thì điều kiện áp dụng cho các bên áp dụng theo Điều 188 và Điều 181 Luật đất đai 2013, cụ thể:
1.1 Điều kiện áp dụng với bên bán, tặng cho quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông thường sang tên khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chỉ cần có đủ 04 điều kiện trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp phải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai.
1.2 Điều kiện áp dụng với bên mua, tặng cho
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
2. Thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất, sang tên đổi chủ sổ đỏ
Thủ tục khi chuyển nhượng, tặng cho gồm 03 bước chính như sau: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho; khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; nộp hồ sơ đăng ký biến động, cụ thể:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
– Các giấy tờ cần chuẩn bị
Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau
– Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên
– Người khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
– Nộp hồ sơ sang tên sỏ đỏ tại UBND phường, xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông. Quy trình nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ về thực tế như sau:
1. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ với thành phần hồ sơ như sau:
Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
2. Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
– Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.
Bước 3: Nhận thông báo thuế và nộp thuế
Sau khi hoàn thành thủ tục nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước, bạn gửi chứng từ nộp thuế cho cơ quan đăng ký đất đai.
3. Chi phí sang tên Sổ đỏ
– Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
– Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá đất x Diện tích
– Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
